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買房子、背房貸，難道只能不吃不喝？現代人購屋很辛苦，好不容易籌足了頭期款，接著還要背負長達20年或甚至30年的房屋貸款！但其實，只要購屋前仔細盤點資源，做好理財計畫，就不需要不吃不喝、不享受，還能在買房與生活品質間取得平衡。
文 / 劉芷茵
購屋理財 5 大原則
如何降低每個月還房貸的壓力呢？以下彙整中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民、和財經作家林帝佑提出的購屋理財 5 大原則：
原則 1 不要存款全梭哈，備妥緊急預備金再買房
假設資產有200萬元，而買房頭期款就恰好要200萬元，此時，買？還是不買？林帝佑建議，先不買！存款全梭哈，萬一遇到突發狀況，購屋者收入中斷，就會遇到繳不出房貸的問題，屆時房屋被法拍，還是一場空。
較建議的做法，購屋者應準備充足的緊急預備金後，才另外準備購屋的頭期款、買家具家電、和其他的相關費用。最好的狀況是，付完頭期款和購屋相關的費用後，手上不僅有緊急預備金，還有一定金額的存款，以因應其他理財需求。
原則 2 沒有投資需求，房貸就不要借好、借滿
現在買房貸款並不難，林家民觀察，首購族普遍都可以貸到 8 成，甚至近期不少銀行推出「8+1 方案」，其中 1 成為裝修貸款。但是，銀行同意放款，購屋者也不見得要借好、借滿，因為借得多，代表每月的還款金額愈高、付出的利息當然也愈多。
不想要每個月都捉襟見肘，還了房貸就苦哈哈，購屋者除了準備足夠的頭期款和其他相關費用後再來買房以外，在無其他理財、投資計畫的狀況下，建議借到足夠的金額即可，不要以為貸款金額愈高愈好。
原則 3 每月還房貸外，保留儲蓄預算
許多專家建議「每月房貸還款金額以不超過收入 3 分之 1」為原則，林家民表示，其實不論單薪或雙薪家庭，3 分之 1 只是一個參考值，重點是在買房與生活品質之間取得平衡。
買房前，盤點自己或家庭每個月的生活開銷、房貸負擔、儲蓄目標或其他理財所需，只要應付得來，每個月的房貸還款金額即便超過 3 分之 1 也沒關係，但建議最多還是不要超過 2 分之 1，以便做好財務上的風險控管。
舉例來說，若雙薪家庭月收入合計 10 萬元，用 5 萬元來繳付每個月的房貸、3 萬元作為生活費、2 萬元儲蓄，這樣的規畫也可行。千萬不要除了吃飯、繳房貸之外，就完全沒有月結餘。
原則 4 若用寬限期，不要忽略後來的還款壓力
林家民觀察，由於現在房貸利率低，首購族甚至只要 1.4%左右，所以不少人會使用只需繳利息的「寬限期」，且傾向寬限期愈長愈好，如此，就可以在寬限期間，將原本要償還的房貸本金拿去做其他報酬率較高的投資運用。
舉例來看，假設房屋總價 1,000 萬元，貸款 8 成為 800 萬元、貸款年限 30 年、利率 1.4%，前 3 年使用寬限期，第 4 年開始本息攤還，那麼前 3 年，購屋者每個月只要繳利息 9,333 元，第 4 年開始，房貸還款金額則為 29,666 元。
若未使用寬限期，從一開始的房貸還款金額為 27,227 元。換算一下，兩者前 3 年每個月的還款差額為 17,894 元，累積 3 年就有 644,184 元[( 27,227 元－9,333 元)× 36 個月]，這筆錢可以拿來做更好的理財規畫。
不過，林帝佑提醒，若是想靠寬限期累積的金錢投資賺利差，就要考量投資有風險，萬一賠錢，購屋者不僅多繳了利息給銀行，要還的本金也是一毛不能少；再者，也要特別注意將來寬限期過後，將要同時繳付利息和本金，每個月的支出壓力將倍增（見表1）。
原則 5 善用長年期貸款，有能力就提前還
同樣的貸款金額和條件，在借款年限愈長的狀況下，每個月還款的金額就愈低。舉例來看，假設同樣貸款 800 萬元、利率 1.4 %、本利攤還，貸款 20 年，每個月的房貸還款金額為 38,237 元；貸款 30 年，每個月房貸還款金額則為 27,227 元，兩者相差約 1 萬元（見表2）。
購屋族為了降低每個月的房貸還款金額，已經愈來愈能接受 30 年的貸款年限。林家民分析，雖然有時候是「不得不」的選項，但也不用太悲觀，因為低利環境影響，利息支出的差異不若以往。以上述的案例來看，最終會多付逾60萬元的利息；但若把利率提升至 2%，選擇 30 年期，將會多付逾 90 萬元的利息；再者，這 60 萬元讓購屋者在 30 年間保有一定的生活品質，也非簡單可用金錢衡量。此外，購屋族也可以善用每個月收支的結餘，替自己保留還款彈性，若未來薪水成長、或是有額外獎金時就可以多還，房貸的壓力自然會愈來愈小。
緊急預備金至少準備 6 個月
如果買了房子，林帝佑建議，購屋族至少要準備 6 個月以上的緊急預備金，以便用來因應收入中斷的狀況。這 6 個月的緊急預備金要能支撐每個月的必要支出，譬如房貸、車貸、生活費等。舉例來說，每個月的必要支出包含房貸 2 萬元、生活費 2 萬元，那麼每個月至少需要 4 萬元來周轉，也就是至少要準備 24 萬元。若扶養責任愈重，譬如有小孩、有長輩要扶養，準備的月數就要愈多，最好可準備 1 年的緊急預備金。
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本文摘自《買房實戰計畫》，作者：劉芷茵、出版社：今周刊
( 圖：shutterstock / 責任編輯：YING) )
