(圖/shutterstock)

 

土地及建物登記謄本就好比是房屋的履歷表，

內容看似複雜，但仔細攤開來看其實很簡單。

購屋前先了解謄本上的重點資訊，

不僅不會買貴，還能買得安全。

 

繼續看下去...

 

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買賣房屋時所需了解的文件，

除了買賣契約書、權狀之外，

還有一份重要文件就是「土地及建物登記謄本」。

如果說權狀是房子的身分證，

謄本就好比是房屋的履歷表，

履歷表訴說一個人的經歷，

謄本則是記載了房屋的所有重要資訊，

包含屋齡、面積等等。

 

如果是透過仲介買賣房屋，

房仲會口頭告知房屋資料，

但最好仍要透過建物謄本來確認

業務人員提供的資訊是否正確，

對買賣交易較有保障。一份謄本分為三個部分：

建物標示部、建物所有權部、建物他項權利部。

以下就針對這 3 部分來說明如何看懂謄本。

 

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建物標示部換算坪數正確與否

要注意以下幾個重點：

 登記日期：

確認房子的屋齡。以此例來說，

登記日期為民國 100 年 9 月，

代表屋齡為 3 年。

 

總面積：

謄本上的面積顯示方式為「平方公尺」，

只要將平方公尺的數字乘以0.3025，

即是我們熟悉的坪數。

以此例來說，74.63平方公尺 × 0.3025＝22.57坪，

可用此再比對仲介所提供資訊是否正確。

 

附屬建物用途：

上述總面積包含了陽台、雨遮等部分，

因此，實際室內可使用的面積，

需扣掉附屬建物才是實在面積。

陽台 8.4 平方公尺及雨遮 3.57 平方公尺，

共計 11.97 平方公尺，換算坪數為 3.62 坪。

因此，總面積 22.57 坪扣除 3.62 坪，

室內面積為 18.95 坪。

 

共有部分：

指健身房、游泳池等公設，

若為公寓則沒有共有部分資訊。

此例為電梯大樓，因此公設部分資訊較多，

又可分為樓梯間、機械室、車道、車位等等。

以停車位為例，共有部分面積為 20,699.87 平方公尺，

持分部分為1,000,000 之 645，

換算下來，車位面積則為

20,699.87 ×（645/1,000,000） × 0.3025＝4坪。

其他共有部分皆以此類推計算。

 

 

建物所有權部判斷是否為投資客物件

這部分要注意以下幾個重點：

登記次序：可以簡單判斷是否為投資物件。

通常一間房子不容易被買賣超過10次以上，

以一般人的居住習慣來說，10年換屋算是正常值，

不少人更是會在同一間房子裡住上 2、30 年。

所以若登記次序已排到第 6 或第 7 就要有所警訊，

如果登記次序超過10，表示已經被買賣轉手10次以上，

那麼這間房子是投資客物件的可能性將大為提高。

 

登記原因：最常見的登記原因為「買賣」，

需留意的是「假扣押」、「假處分」等狀態，

表示房屋所有權人有其他債權問題，

例如欠錢不還房子被扣押等問題尚未解決，

妳買了這間房子也會跟著問題叢生。

 

所有權人：此處可確認房屋所有權人

與銷售此屋的屋主是否為同一人。

 

建物他項權利部估算屋主買價

從這個部分可以判斷一間房屋當初買進的成本是多少。

以此案例來說，假設貸款成數 8 成，

可推估當初屋主買屋的價格為 2312.5 萬元。

但由於 8 成貸款是以目前可能的貸款成數去估算，

因此，若是貸款成數為 85%，價格則變動為 2176.5 萬元，

然而此數字並未計入屋主的裝潢成本等其他費用，

因此僅可做為基礎參考值，再依此去與屋主談價協商。

 

房價＝擔保債權總金額 ÷ 1.2 ÷ 貸款成數

以此物件為例，計算說明如下：

1 假設貸款成數8成：

房價＝擔保債權總金額2220萬元÷ 1.2 ÷ 0.8＝2312.5萬元

2 假設貸款成數85成：

房價＝擔保債權總金額2220萬元÷ 1.2 ÷ 0.85＝2176.5萬元