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近年來，房價只有愈來愈高，絲毫不見下跌的趨勢，然而，許多人心中都有著一個買房的夢想，其中預售屋的「3 低」方案或許成為了我們的一絲希望，但付了頭期款後，所要背負的巨額債務你負擔的起嗎...

文 / Money錢

「3 低」預售案席捲市場，年輕人用小錢就能一圓成家夢，然而，對還款能力不足的人來說，有可能美夢變惡夢！如何避免成為「房奴」，買屋前務必精打細算！儘管房市歷經 3 年多的修正，許多小資族仍然對買房卻步，原因就在於，當前房價對一般受薪階級來說，依舊高不可攀。觀察近 2 年預售推案，「低自備、低首付、低月付」建案層出不窮，也成功吸引不少手頭資金有限的人進場購屋。

「3 低」付款方案為何如此風行？

樂居網創辦人李奕農分析，房市自 2015 年反轉向下後，購屋主力回歸自住買方，不少首購族雖有買房需求，卻受限於自備款門檻，不敢出手，建商為了吸納這些族群，便祭出低門檻還款方案。不過，看到「首付 10 萬」、「自備 68 萬元起」可別高興得太早，低首付、低自備，不代表繳的錢真的比較少。

別被低首付沖昏頭 自備款最少仍需 1 成

「這是一種先享樂、後痛苦的買房方式。」全國不動產企研室主任張瀞勻表示，按照市場慣例，買預售屋時，訂簽（下訂、簽約）至少須付房屋總價的 5% ∼ 10%，開工前要再付 5%，剩餘款項扣除銀行貸款和尾款後，要在交屋前全部付清。建商壓低首付款或自備款，只代表簽約或交屋的門檻變低，但要繳的錢並沒有變少；而低月付也只是將攤還的期數拉長，總利息其實更高。

「不論首付是多少錢，自備款最低也要 1 成。」張瀞勻舉例，以板橋江翠北側重劃區來說，2 房加車位產品總價大多超過千萬，即便首付只要 20、30 萬元，交屋前還是要繳足 100 ∼ 200 多萬元的自備款，對月薪不高又在外租屋的首購族來說，仍然吃力。假設自備款僅需 1 成，銀行核貸成數為 8 成，不足的 1 成款項從哪來？張瀞勻解釋，業界一般採用「公司貸」或信貸兩種方式，提供公司貸的建商大多財力雄厚，多為無息貸款，期限通常是 3 到 5 年，換句話說，建商賣房時僅收取 9 成款項，剩下的 1 成讓購屋人分期付款，按月償還。

至於信貸，李奕農指出，目前利率大多在 2.5% ∼ 3.5%，還款期限最長 7 年，大多為小型建商的搭配方案。李奕農也提醒，雖然無息公司貸是市場主流，但仍有少數公司貸會計息，而且利率和信貸相去不遠，購屋前一定要詢問清楚。

低自備暗藏 4 風險 還款壓力超乎想像

建商無息借錢給消費者買房，聽起來好像很划算？但其實仍存在以下 4 個風險：

1.  購屋人因為低首付、低自備進場，買下超過負擔能力的房子，交屋後恐發生斷頭危機
2.  未把裝潢費和家具、家電費用計算進去，手頭現金全部投入自備款，導致買房後可能需要再借錢週轉
3.  前幾年若不使用寬限期，須同時繳交銀行房貸和建商公司貸，還款壓力大
4.  人生突然有重大變化，如結婚生子、失業時，若無多餘資金，只能賣房變現

李奕農直言：「3 低還款是建商的銷售武器，消費者要不要買單，重點還是在衡量自身收入，評估風險。」假設房屋總價 1,350 萬元，自備 1 成，銀行貸款 8 成，利率 2%，還款期限 30 年；公司貸 1 成，無息，還款期限 3 年。若不使用寬限期，交屋後前 3 年每月須付 77,419元（銀貸本利和 39,919 元 ＋ 公司貸本金 37,500 元），負擔相當重；若前 3 年使用寬限期，月付金則為銀貸利息 18,000 元 ＋ 公司貸本金 37,500 元 ＝ 55,500 元，對小資家庭來說，仍然偏高。

 2 族群適合「3 低」方案

不過，李奕農也指出，有 2 種族群適合購買「3 低」建案：

1.  收入高，但花錢也兇，存不了頭期款的人
2.  收入穩定的公教人員，這類族群月薪雖然不見得高，但未來收入可以預期，還能談到較低的貸款利率，降低利息支出

此外，張瀞勻提醒，預售屋定型化契約通常不會寫明貸款方式和比例，消費者可要求加註公司貸的金額和利率，以免發生糾紛時無所依據。申貸前還要記得清查自己的欠款，包括信貸、學貸等，以防銀行核貸時扣除借款人名下貸款餘額，導致貸款金額不足。同時建議小資族平時紀律存款，維持良好信用，多看房，培養看屋眼光，才能伺機下手。

本文由 Money錢 授權轉載

（圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：YuTing；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

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