33 歲就賺到 3 千萬！小資女 邱愛莉： 3個公式 讓我靠房地產 滾出財富！

【我們想讓你知道】

「買房」是很多人的夢想，但待在職場越久，這個夢想卻一天比一天遙遠…你想：「薪水從沒漲過，就算漲薪，幅度也不夠負擔房貸…」但，方法是人想出來的，別太早放棄！以下，讓小資女邱愛莉分享她 33 歲就賺到 3 千萬的心法，讓房貸不再是問題！

 文 / 邱愛莉

公式 1：選對地點、價格，起步一點都不難！

最近我有兩個學員，分別接受不同雜誌的採訪，兩個都因為上課之後幫自己開始創造租金收入。其中一個學員，在買了兩間房子收租之後，更在最近，用很漂亮的房子，買了一間台北市面公園的房子！我一直認為人生最大的幸福就是「安居樂業，財務自由」，落實到我們 House123 的服務裡，就是「安居自住，幸福收租」。然而，不管是要買屋自住或收租，都是一筆很大的支出，尤其買屋的頭期款和裝潢的費用，都必須準備自備款。

● 銀行有很多優惠貸款，可好好運用

可是，你知道嗎？如果你買的價格夠便宜，其實銀行有很多優惠的方案，除了利息低之外，貸款成數還有機會超過85 成，甚至貸款30 年期間，還可以自己選擇要不要還本金！「哇！ 30 年期間，自己選擇要不要還本金？愛莉，你有沒有說錯？」每次聽到這個，總有朋友驚呼連連！是的，其實銀行的資源一直都在，只是不見得知道如何使用。而關鍵點，就在於挑對好物件，好好議價，再適度使用銀行的資源！

公式 2：獲益公式可以複製使用

以我為例：從有了第一間公寓隔套穩定收租之後，我開始複製到第二間、第三間、第四間⋯⋯一段時間之後，開始有朋友主動找我合作，物件的區域也漸漸從一開始的新北市捷運沿線，一路買到台北市中心。透過「六個帳戶」做預算分配，我把租金收入全部存在「長期儲蓄帳戶」和「財務自由帳戶」裡。當存的錢累積到一定金額，就可以開始規劃下一個物件，形成一個正向的循環！為了提供房客更好的服務，我成立新的公司管裡這些房子，除了主動開發票給房客，每年五月還教房客如何報稅。另外，為了分享資源給更多有志成為房東的學員，我在去年 12 月推出「品牌公寓」服務，希望打造一個優質的「收益型資產」生態環境，一起服務更多房客。當我將「投資」擴大成「事業」，個人的願景也在實踐的過程中越來越清晰！這過程中有幾個重要的關鍵，除了挑對物件、好好議價外，就是「善用銀行資源」！

公式 3：讓銀行幫你準備「第二桶金」

關於買房，大家想到的都是「房子好貴」、「存錢的速度遠遠不及房價的金額」，卻忽略了：「錢」只是財富的其中一種量化工具，除了「存錢」之外，我們的「信用」也可以換錢！包含你的任職公司、工作薪轉紀錄、年資、個人信用卡繳款紀錄⋯等，都影響了銀行可以提供給你使用的資源！「低利」是台灣金融的特色。台灣借錢的利息低，存錢的利息更低。這也是為什麼，在海外投資房地產或做生意的人，通常會選擇在台灣貸款，再拿到海外做投資或創業使用。尤其是「房貸」，由於有了房地產作為抵押擔保，銀行可以提供的貸款額度高（總價的 8-85成，甚至以上）、利息低（1.5%-1.8%）、還款年限長（20-30 年、甚至 40 年，依屋齡和貸款人年紀而異），甚至還有只繳息、不還本的「寬限期」，和貸款期間，可以自由選擇要不要還本金的「理財型房貸」。彈性真的非常大！

● 仍須注意信用額度和現金流壓力

不過，雖然銀行的資源很好用，但是，為了維持個人良好的信用，貸款後，每個月的現金流仍需好好試算。如果你的需求是自住，可以善用「寬限期」或「理財型房貸」，讓買房後的「貸款利息」小於原來的「租金費用」，降低壓力。如果你的需求是置產收租，就要好好評估物件的租金，是不是扣掉「貸款利息」後還有剩！甚至透過「隔套收租」，即使不用「寬限期」，每月租金付完貸款的「本息攤還」後，還會多出 3-4 萬以上，相當於一個人的薪水！

「使用『寬限期』到底好不好？

每次談到貸款，總有人問我：「使用『寬限期』到底好不好？」關於這個問題，我的標準答案是：要看你有沒有好的「理財工具」和「儲蓄」的習慣。我常看到有些朋友，每年房貸利息1.6%，每月本息攤還。當他需要投資時，再去跟銀行申請信貸，每年利息3.9%，真的覺得很不可思議！

● 把本金用來穩定投資之用

其實只要把每個月，本來要付房貸本金的錢好好存起來，就可以投資了，不需要再去借信貸。還了 1.6% 的房貸，再去借 3.9% 的信貸，真的是一件非常迂迴、得不償失的事！如果你有好的理財工具，只要本來要還房貸本金的錢，可以為你創造比房貸利率更好的投資報酬，那麼你就應該好好利用「寬限期」，甚至利用「理財型房貸」，在貸款期間自由選擇是不是要還本金，用這些錢為你創造更多收益。

不過，如果你沒有儲蓄的習慣，就算每個月少還本金，一樣會被花光光，那我還是建議你乖乖還本金。因為每月定期還貸款等於是「強迫儲蓄」！等下一手買你房子的人，幫你還掉貸款的時候，你就能將你已經攤還的本金一筆拿回，以小換大，幫你存下一間房子的頭期款！

房地產小辭典

▪ 寬限期

所謂「寬限期」，就是還息不還本的期間。在「寬限期」內，每期只需繳交貸款利息，不需要攤還本金，由於每月要繳的金額比較少，壓力比較輕。一般銀行通常會提供2 年的寬限期，部分銀行甚至提供3 年或以上的寬限期，到期可申請延展或考慮轉貸。

▪ 理財型房貸

一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而「理財型房貸」的還款本金（包括每月攤還之本金，及提前部分還款之本金）會轉換為「可用額度」，隨時可動用、隨借隨還按日計息，不動用不計息，活化不動產資金。在貸款期間，可以選擇只繳利息不還本金，相當於「每月到期的本金」即為「動用的額度」。雖然利率比一般房貸略高（平均利率1.7%~2.3% 之間），但是擁有更多資金運用的彈性，一樣可以隨借隨還。特別適合有理財規劃、短期投資、房屋修繕需求、經營中小型企業的人。

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本文摘自《小資族大翻身》，作者：邱愛莉、出版社：幸福文化

（圖：cmoney攝影 / 責任編輯:Ting；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）