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不少首購族買房只準備頭期款，卻忽略其他「隱形成本」，導致購屋後得勒緊褲帶過生活，甚至必須籌錢週轉；唯有事前規劃各項支出、控制預算，才能安心成為有房族。
文／師慧君
買房只存了頭期款 還是不夠
小陳上個月剛買新房，卻在朋友面前唉聲嘆氣。「買房子是喜事，你怎麼愁眉苦臉？」好友問。「好不容易存到 200 萬元頭期款，我興沖沖跑去買了一間 1 千萬元的房子，簽完約才發現糗了，還有一堆有的沒的錢要付，只好又硬著頭皮去借了 80 萬元的信貸，利息高得要命！」「根本悲劇啊！」好友拍拍小陳肩膀，兩人一起苦笑起來。
很多第一次買房的人和小陳一樣，只知道要存頭期款，也知道該用頭期款去估算購屋總價，卻忽略了買房時還得負擔許多「隱形成本」，以致於支付頭期款之後，手上現金所剩無幾，只好向親友調頭寸，甚至得再向銀行借貸。
購屋的「隱形成本」究竟有哪些？
永然地政士聯合事務所地政士 李廷鈞表示，隱形成本可分為兩部分，一類是房屋交易時必須繳交的相關費用，包含稅金、規費、代書費、仲介費、代管管理費等，另一類則屬於間接成本，如裝潢費、家具家電費用、搬家費等。
契稅數萬元 買新大樓稅金較高
李廷鈞指出，買方的「直接交易成本」包含契稅、印花稅與登記費，若有貸款，還須繳交抵押設定費，這些費用會由代書協助計算，在辦理過戶前一次繳交。其中，契稅為房屋評定現值的 6%，算下來動輒數萬元，是一筆不小的數目。要提醒的是，房屋評定現值的計算基準：包含面積、折舊率、路段率與房屋構造標準單價等，原則上，房子越大、越新，路段越好、樓層越高，契稅金額就會越高。不過，精華地段的公寓契稅，也有可能比郊區大樓來得高。
另外，很多人不知道，買房時也可能須繳房屋稅、地價稅。李廷鈞解釋，按規定，房屋稅、地價稅應由房屋持有人繳交，當房屋移轉後，理應由前後任屋主按照持有天數分攤稅金，但實務上國稅局僅會向開徵時持有房屋的屋主課稅，有失公平。
因此，交屋前買賣雙方必須拆算房屋稅、地價稅，各自分攤應付的部分，再互相找補金額。舉例來說，A 將房屋售予 B，並在今年 6/1 過戶，隔年 5 月 B 必須繳交今年 7/1 至隔年 6/30 的房屋稅，然而今年 5 月 A 已繳交去年 7/1 至今年 6/30 的房屋稅，因此 B 須先將 6 月的稅金找補給 A。不過相較於契稅，買方要負擔的房屋稅和地價稅通常僅是一筆小錢。
買方仲介費金額高 勿輕忽
若購買的是中古屋，仲介服務費也會是一筆不小的費用。李廷鈞指出，按政府規定，仲介最高僅能收取買賣價金的 6% 作為服務費，慣例上賣方負擔 4%，買方負擔 2%。假設買賣價金為 1千萬元，賣方的服務費為 40 萬元，買方則為 20 萬元；實務上也有仲介僅向買方收取 1%。若買預售屋，則須預繳一筆代管管理費給建商在社區管理委員會成立之前，建商會用這筆費用支付社區內各項開銷，如保全費、清潔費、公共電費等。李廷鈞提醒，若擔心管理費過高，或使用不當，購屋前要仔細審閱合約，了解代管管理費的收取方式與用途，管委會成立後，也應監督這筆經費的使用與移交狀況。
買新屋或中古 都須繳交代書費
至於代書費，不論購買新屋或中古屋都須繳交，李廷鈞表示，過戶代書費行情在 1 萬 2 千元上下，若僅過戶土地或僅過戶房屋，費用折半；簽約金通常為 2 千元，由買賣雙方各負擔 1 千元；而設定代書費（房貸抵押權設定）通常在 3 千至 4 千元上下。李廷鈞特別提醒，為了避免交易風險，購屋時最好辦理履約保證，在確定過戶後，再從履保專戶撥款給賣方。履約保證的手續費為買賣價金的萬分之 6，買賣雙方各負擔萬分之 3，1 千萬元的房子，服務費僅需 3 千元，收費並不高。
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（圖：shutterstock / 責任編輯 : Eating）
