房地產

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有不少父母會為了讓孩子未來能夠更輕鬆一些，而留下房產，並以「贈與」方式轉移至子女名下，但房地合一制上路後，由於稅基計算變得不同，將來賣屋時，子女可能面臨高額稅金。

文 / 李文瑜

以贈與方式轉移房產給子女，面臨高額稅金

為了讓孩子安居樂業，很多長輩會以贈與方式轉移房產給子女，但房地合一制上路後，由於稅基計算方式不同，將來賣屋時，子女可能面臨高額稅金。雖然近 1、2 年來房價有所鬆動，但想在大台北地區交通方便一點的地方置產，每坪房價仍動輒 40 萬、50 萬元起跳，讓今年 11 月即將步入禮堂的小陳大嘆買不起！(編按：文中的今年，指的是 2018 年)陳爸爸為了減輕小陳負擔，考慮買一間房子送給小陳，卻被朋友提醒：2016 年房地合一稅實施後，用贈與方式幫子女解決居住問題，將來賣房時，子女可能面臨高額稅金。

簡單來講，房地合一稅可以用 2 個公式計算稅額：

公式 ①：課稅所得＝賣價－取得成本（買價）－相關費用－土地漲價總數額；

公式 ②：應納稅額＝課稅所得× 適用稅率。

安永聯合會計師事務所稅務服務部執業會計師楊建華解釋，父母贈與不動產時，會用「房屋評定現值」和「土地公告現值」核算贈與稅，將來這筆費用就會成為子女取得房屋的成本，在低取得成本下，會拉高房屋交易所得稅。賣屋時除了要依照房屋持有時間比率，與買方拆分房屋稅及地價稅外，還要繳納土地增值稅及房屋交易所得稅，房地合一實施後，土增稅並未調整，但為了避免重複課稅，申報賣屋交易所得總額時，會扣除土地漲價總數額。

以贈與轉移房產會拉低取得成本

楊建華指出，房地合一實施前，申報房屋交易所得有下列 3 種方式：

①核實認定法＝（房屋售價－取得成本－相關費用）× 房屋占房地比；

②財產交易所得標準法＝房屋評定現值× 財產交易所得核定標準率；

③以總成交金額×房屋占房地比× 15%。

因為房屋評定現值和市價兩者間有相當程度的落差，過去民眾大多採用第 2 種方式申報房屋交易所得稅，以節省稅費，故計算方式和「取得成本」無關。房地合一實施後，依規定，在 2015 年 12 月 31 日以前取得的房子，且持有時間超過 2 年出售，仍適用舊制，其餘都要採房地合一制申報房屋交易所得稅。也就是說，陳爸爸不論是現在買新房子贈與小陳，或是將手上既有、2015 年底以前買的房子贈與小陳，因為小陳「取得房子」的時間是在 2016 年 1 月 1 日之後，將來賣房子時都要採房地合一制申報，在小陳取得成本以陳爸爸的贈與稅計算下，會拉高課稅所得。那麼，房產究竟該怎麼轉移才省稅？楊建華用以下 4 種情況試算，說明哪一種方法較能省稅（見步驟 3）。

步驟 1：了解房地合一制

房地合一制下，房屋交易所得稅必須在完成所有權移轉登記日的次日起算，在 30 天內申報。為了鼓勵民眾長期持有，避免短期買賣炒高房價，房地合一稅對於短期買賣者課徵高稅負，持有 1 年內出售，適用稅率達 45%，持有 1∼2 年出售，適用稅率 35%，持有 10 年以上，稅率降到 15%。