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許多民眾會抱怨自家的管理費太高，不知道錢到底花到哪裡去了，卻不主動去了解，甚至從未看過財務報表！本篇將從法規和實務兩個方向，帶你全面認識管理費的用途與收取準則。民眾要自保，千萬別忽視自己的權益！
文 / Money 錢
管理費的錢都錢去哪了？
很多人喜歡社區大樓的便利，卻又對每月繳交高額的管理費感到心痛，覺得是一筆「多出來的開銷」。大家幾乎都聽過管理費帳目不明，甚至遭到侵占的事件，導致不少民眾對管理費抱有懷疑與負面的看法。究竟公寓大廈的管理費該怎麼收取才恰當？又該如何運用，才能真正合乎社區利益？
管理費 ≠ 公共基金
台灣物業管理專家、同時身兼專業物管講師的景文物業管理機構董事長郭紀子表示，要了解管理費該怎麼收，首先要釐清管理費的性質與法定的用途。所謂的管理費，是根據《公寓大廈管理條例》和內政部制定的《公寓大廈規約範本》而來，收取的目的在於維護和管理公寓大廈的「共用部分」與「約定共用部分」，只要是集合式住宅，且依法設立管理組織，住戶都有義務繳納管理費，規範的對象並不只限於大樓。
不過，在《公寓大廈管理條例》施行之前就取得建造執照和使用執照的公寓大廈，政府並未強制設立管理組織，因此大多數公寓和舊華廈都未收取管理費。郭紀子進一步解釋，民間慣稱的管理費，實際上又細分成兩個部分：第一部分在《公寓大廈規約範本》裡也稱作「管理費」，主要用於社區的日常管理維護，像是聘請社區經理、保全、秘書、清潔人員，或支付機電保養費、行政雜支等；第二個部分則稱為「公共基金」，主要用於大型或緊急的修繕，平時不能隨意動用。「管理費」的財源主要來自每月向住戶收取的費用，一般計算方式是以建物登記面積（坪數）乘上單坪費用，再加上定額的車位清潔費。其他財源還包括管理費的孳息，以及社區的零星收入，像是公共設施使用費、裝潢清潔費、生活服務盈餘、廣告收入等。
公共基金 的財源則有以下 4 種：
1. 建築物起造人（建商）按照工程造價
一定比例或金額提撥至公庫，並於公設點交後，由公庫撥付給管理委員會。
2. 按照區分所有權人 會議決議
於管理費之外另行收繳。
3. 每年管理費有結餘時
經過區分所有權人會議決議，將金額撥入。
4. 公共基金的孳息
管理費要「量出為入」
那麼管理費到底應該收多少？郭紀子建議「量出為入」，也就是先列出財務收支估算表，並以「收支平衡」為原則，來決定要收多少管理費，每月僅須保留一點結餘，用以應付臨時的支出即可，不需要積存太多餘額。
舉例來說，甲社區預估每月物管、保全等人事費用為 30 萬元，設備維護費 6 萬元，公用水電費 6 萬元，建築物和景觀維護費用 4 萬元，行政費用 2 萬元，每月總支出 48 萬元；若該社區有 200 戶，每戶 30 坪，總樓地板面積為 6,000 坪，每坪管理費至少要收到 80 元才能維持社區營運。
公共基金應做長期規劃
公共基金部分，由於台灣現今仍未養成長期修繕的觀念，實務上大多社區並未另行收取，而是每年從管理費的餘額提撥一定比例至公共基金，然而其比例沒有法規可循，目前通行的做法是，當提撥金額達到 2 年的管理費時就可停止再撥入。但郭紀子認為，這樣的資金用於社區重大修繕其實並不夠，建議應制定至少 30 年的長期修繕計劃，再按照資金需求逐年提撥，才能避免將來需要修繕時卻資金短缺。
管理費與公共基金的不同
至於民眾常有疑慮的管理費和公共基金使用權責，按照《公寓大廈規約範本》規定，「管理費」由管理委員會全權管理與使用，但須符合規約授權的範圍，也就是說，不能使用在規約沒有授權的項目；而「公共基金」的動用，則一定要經過區分所有權人會議決議。
郭紀子提醒，按照一般社區規約，只要工程金額在 10 萬元以上，就屬於「重大修繕或改良」，必須經過區分所有權人會議決議，以公共基金來支付。就算是遇到緊急事故，如地震、水災等，而必須立即修繕，事後也要經過區分所有權人會議的追認，該筆支出才能正式核列。此外，「管理費」和「公共基金」兩筆款項依照法規須分別開設專戶保管，在財務報表裡也要分開詳列，大多數社區將兩者混淆，合為同一筆資金，是不恰當的做法。
社區財報 3 重點要注意
很多民眾繳完管理費之後只在意是否有人代收郵件包裹、保全人員是否盡責有禮、垃圾是否按時清運，卻不會仔細去追究錢到底還花在哪些地方，甚至連公布欄張貼的財務報表都不曾看過，無形之中是在侵害自己的資產。
郭紀子以多年的實務經驗指出，社區財務報表出錯其實非常普遍，即使財務委員、主任委員、監察委員統統蓋了章，也不代表真的都有看過，曾有社區每月報表數字都錯誤，卻經過 3 年才被住戶發現。因此，民眾最好每月親自檢視財務報表，以維護自身的權益。檢視社區財報時，除了要看各項支出是否合理外，還有 3 個重點要注意：
1. 是否每月都有結餘、不透支？
如果經常出現透支狀況，社區有可能面臨破產，服務和設施就會停擺。
2. 是否突然有大筆開支？
如果是大型修繕，是否有經過區分所有權人會議通過？
3. 數字加總是否有誤？各月份數字能否銜接？
飯店式管理、公設都是吃錢大怪獸
另外，郭紀子特別提醒，近年來許多標榜「飯店式管理」的社區最後都因住戶受不了高額管理費而縮減服務，其中更有不少社區一開始就收費不足，導致財務吃緊、入不敷出。以最基本的飯店式管理來說，須聘僱 1 位社區經理、 2 位秘書、4 位保全、3 位清潔人員，光是人事成本就要 50 萬到 60 萬元，如果建商訂定的管理費無法支應這筆開銷，當初說好的「飯店式管理」就會破功，只能留在美好想像裡。
其他像是游泳池、KTV、電影院、宴會廳等豪華公設，若非豪宅或大型社區，恐怕也負擔不起，最後很可能統統變成「蚊子館」。民眾在購屋時除了要謹慎選擇社區規模，避開戶數太少的建案，碰到公設偏多的社區，更要三思而後行，以免入住以後問題叢生，荷包也跟著大失血。
解決 5 個管理費常見爭議
1. 預繳的管理費被建商挪用
郭紀子表示，在成立管委會之前，建商是公寓大廈的管理負責人，對於動支預繳的管理費有法定權限。爭議在於，當建商進行善後工程，或有餘屋仍在銷售時，所衍生的公用水電費、清潔費和人事相關費用理應由建商負擔，不可用住戶預繳的管理費支付。
然而實務上很難釐清費用歸屬，部分建商為了方便，會將預繳的管理費原封不動移交給管委會，部分建商則是僅扣除物管人事費用，再移交剩餘金額。若民眾對預繳管理費的使用有疑慮，建議由管委會出面與建商協商，要求退還不合理的開支。
2. 對管理費起算時間點有疑慮
永然聯合法律事務所地政士李廷鈞表示，若為中古屋，除非買賣雙方有特別約定，都是以交屋日做為管理費起算時間。至於預售、新成屋，郭紀子表示，契約上大多以交屋日為起算日，不然而實務上不少建商是等管委會成立後才正式收取管理費，算是約定俗成的習慣，但若建商堅持從交屋日起算，仍於法有據。
3. 建商未售戶未繳管理費
郭紀子指出，建商未售戶等同於住戶，只是產權仍在建商手上，其區分所有權人即建商，當然要繳交管理費。若建商不繳，可比照一般催繳管理費程序處理。
4. 住戶欠繳管理費
李廷鈞指出，住戶欠繳管理費時，管委會應先寄發存證信函催告，以保留盡告知義務的證據。若欠繳超過 2 期，且經過一定期間催告仍不給付，根據《公寓大廈管理條例》第 21 條，管委會可向法院聲請支付命令，再聲請強制執行，查封欠繳者的房屋或其他財產取償。
5. 管理委員挪用或私吞管理費
李廷鈞指出，管理委員挪用或私吞管理費涉及刑法的「業務侵占罪」，可用管委會名義提出告訴，或由住戶向地檢署告發。郭紀子則建議，為避免發生侵占管理費問題，可將社區財務的保管與監察制度訂得更為嚴格，並確實執行。
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（圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：鄭丞偉；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
