法拍教父游世一：「法拍屋，年輕人翻身的利器。」

買「法拍屋」？第一個想法常常是：「過程很繁瑣，而且要跑法院很麻煩？」「被法拍的房子不是都有問題？」其實，法拍屋是任何人都能切入的市場，只要先做足功課，都能用小錢買到好房子！達人是用什麼方式買法拍屋，讓身家迅速翻一倍？首先有四個在投資之前必懂的法拍常識，讓我們繼續看下去...

 

 

第一  為什麼會有法拍屋？

法拍屋會產生最常見情況是「欠錢」，其中又以欠銀行錢為主。舉例來說，當個人或公司向銀房貸款時，會要求兩種擔保：一種是「物保」，也就是房屋的抵押權，另一種是「人保」，因為萬一拍賣房屋後的價金還不夠還給銀行，銀行可以要求保證人幫債務人還錢。若連續３個月以上無法如期繳交貸款，銀行就可以向法院拍賣抵押的房屋，來償還債務人積欠的貸款。此時法院所拍賣的房屋，就叫做法拍屋。

 

第二 法拍屋拍賣資訊上哪找?

法拍屋在拍賣前，依規定都會預告公告在法院的公布欄與司法院的網站公告上。

金拍屋、銀拍屋 其實也是法拍屋

金拍屋和法拍屋差別是執行拍賣的是金融公司，不是法院。還有一種「銀拍屋」，是由銀行自行辦理拍賣。通常是拿去法院拍賣後，經過一拍、二拍、三拍都乏人問津，為了避免這些房子被賤價出售、增加債權銀行的虧損，銀行只好買回來自行處分。缺點是賣相通常較差，優點是購買成本相對便宜，沒有點交和搬家費用的問題，也可以請銀行承辦人帶看房子。

第三 法拍屋與買成屋最大的不同在於？

靠著法拍屋翻身、累積上億身家的蔡璟柏，建議讀者買法拍屋一定比市價便宜，但必須建立四大認知，看自己能不能接受，再決定要步要買法拍屋。

1. 無法得知屋況

房子被法拍被法拍已經讓債務人心情惡劣，開放給有意競標者入內看屋的機率可說是微乎其微。但其實只要拜訪樓上樓下的鄰居，就可以知道標地物內部的大致狀況。

2. 可能需要額外支付搬遷費

法拍屋分點交和不點交兩種，點交的房子 指的是查封時以竟是空屋，或者是由債務人自住；不點交的房子指的是裡面還有合法居住的人，或是非法占用的人，得標者只能自行處理。

3. 至少需要三成自備款

購入一般的房屋時，大概準備二到三成的自備款，如果是首購族還能申請優惠利率房貸。而法拍屋雖然只需繳交拍賣比價兩成的保證金，但須負擔的雜費較多，最好多準備一成的資金因應。

4. 七天內要繳清尾款

由於法拍屋得標後七天內必須繳清剩餘八成的餘款，很多人在得標後才匆匆去找銀行，問了很多家才發現不是每家銀行都有做代墊業務。如果得標後來不及繳清尾款，或是反悔覺得 得標價太高，想要放棄，會有很多後遺症發生。所以，投資法拍屋最重要的就是事前的準備工作，事前對標的物件調查得越清楚，在投標是裡你的腦袋就會越冷靜，不會因為投標的人很多就自己抬高價錢。

第四 投資法拍屋到底怎麼獲利 ?

儘管「傳說中」法拍屋問題多，但是有許多投資人前餔後繼進入這個市場，其中一個原因就是看中它「便宜」。法拍屋價格會比較低，就是因為雖然第一次拍賣時，底價不會比市價低太多，但是第二次拍賣的起標價就會是第一次的 8 折，第三次則是第二次的價格打 8 折，等於比市價至少打了 6.4 折。另一個原因就是，只要熟悉法拍的程序與規定、擁有調查屋況與閱讀公告的能力，能承擔變動成本 ( 搬家費用)，就能以低於行情的價格買到房子，賺取高額的報酬率。也就是說，只要資金充足 (或是信用夠好銀行願意貸款給你)不怕碰到障礙，願意努力解決，投資法拍屋是一門很好賺的生意。

看完以上法拍四個小常識後，還有幾點是法拍達人，要給入門新手的提醒：

1. 最大的迷思就是以為在法拍屋市場買房子，一定會比市價便宜很多，但事實上，法拍市場的價格，跟整個房地產景氣是同步的！

2. 現在大部分的資訊都來自網站，例如透明房訊：鉅亨網，現在法拍屋的資訊都整理得很好，你需要的法院公告、謄本、房屋外觀等資訊都非常完整。

3. 不要把戰場拉得太遠，最好從你經常活動的地點開始著手，先從你自己家最近的法院開始定期去看一些資訊。

4. 法拍屋不能看房屋內部，只能看周遭條件。去問問鄰居這是不是 海砂屋、凶宅、或發生什麼怪事。有種訓練叫「夢幻 17」: 你至少要問 17 個人，才能取得正確資訊。

5. 有利可圖才買進 !

建議想投資法拍屋的人，應該先多了解一般房地產的市場行情，唯有你挑選的物件，在市場上找不到相同條件，價錢又較低，才有買進的價值。

 

最後一個勵志小故事 :

游世一年輕時因為父親經商失敗，１７歲就開始半工半讀。當時他幫建商、代銷業者做健安的傳單派報，看多了炒作房地產的手法和一夜致富的故事，最後決定投入房市，才３０幾歲就累積上億的身價，他受訪時說到：「一樣都是年輕人，懂不懂的房地產和法拍屋，人生際遇與財富差很多。」所以勇敢嘗試學習，或許你會有更大的收穫歐！

 

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參考資料

• 法拍達人低調在做的6.4折購屋術

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( 圖：shutterstock，僅為示意 / 撰文者：sara )