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長期持有房屋或土地，出售時可能賺到一筆錢，卻也必須繳稅，而且土地增值稅還不算少。夫妻之間有可能因相互贈與或繼承遺產，必須面對日後繳稅問題，該如何事前規劃以省稅？
文 / 余佳璋
出售繼承土地竟要繳納高額土增稅
張先生在 1978 年時買了位於桃園市區精華地段的 38 坪建地。2018 年時，張先生不幸過世，張太太為了節省遺產稅，而以主張「配偶財產差額分配請求權」的方式取得丈夫包括土地在內的所有資產。3 年後，張太太打算以單坪 90 萬～100 萬元的行情將該筆土地售出，經過計算後發現，竟要繳納高達 430 萬元的土地增值稅，讓張太太不知道該繼續持有，還是用其他方法省稅，急得透過朋友求助專家。
民眾在出售長期持有的不動產時，會發現除了賣房子賺到的錢須繳稅，更貴的其實是繳納土地增值稅。近年來土地價值不斷飆升，如果是位在市區精華地段的老舊公寓，因為土地持分比例較高，若是持有期間又長，賣房子時可能就須繳納數百萬元的土地增值稅。建業法律事務所資深顧問、會計師林心瀠認為，想要節省土地增值稅，除了善用自用住宅優惠稅率之外，更重要的關鍵在於持有期間的計算。林心瀠解釋，土地取得的方式有很多種，可能是遺產、贈與或是買賣取得，而買賣取得就是以購買時過戶的登記日為持有期間的起算日，但遺產及贈與的取得，可能會因為在繳納遺產稅或贈與稅時，選用較省稅的方式，導致土地持有期間的起算日，不是在遺產或贈與過戶時的登記日。
持有期間起算日 左右土增稅金額多寡
案例中的張太太如果要出售土地，可能得面臨高額土地增值稅，林心瀠假設張太太當初取得土地的 2 種狀況，將導致不同結果：
情況 1：以「配偶財產差額分配請求權」取得土地。
如果張先生往生時，遺產金額很高，張太太為了節省遺產稅，主張配偶財產差額分配請求權，得就可以因此省下 100 多萬元的遺產稅。但是因為主張配偶財產差額分配請求權的關係，該筆土地的持有期間起算日就必須回溯到張先生 1978 年買地的時候。換算起來，土地增值稅從 1978 年取得時的公告現值每平方公尺 8,000 元，漲到如今的 11 萬元，加上倍數累進，張太太因此將被課 430 萬元的土地增值稅。
情況 2：以「遺產繼承」方式取得土地。
假如張先生的遺產有包含其他存款、股票、投資等，張太太可請求分配上述財產。只要不動產的過戶沒有使用到差額分配請求權，持有期間的起算日就可採用遺產繼承過戶日的時點起算，張太太就可以同時節省遺產稅及土地增值稅。
別前面省小稅，後面繳大稅
林心瀠也特別提醒，夫妻間贈與不須繳納贈與稅，且根據土地稅法的規定，配偶相互贈與的土地，「得」申請不課徵土地增值稅，也就是贈與土地的當下，可選擇是否要繳交土地增值稅。許多民眾會以為，申請不課徵就是不用繳稅的意思，等到要出售不動產的時候，才發現並非不用繳納土地增值稅，而是延後繳納而已，且因持有時間拖得更長，反而要繳更多稅。狀況就如同上述張先生及張太太的例子，持有期間起算日，必須回溯到贈與之前購買的時點，而不是從贈與時起算，這一點觀念相當重要。民眾在處分不動產時，因涉及遺產稅、土增稅、房地合一稅等多種稅目，建議應尋求相關專業人士的意見，做完整的規劃，特別是像夫妻之間所持有的不動產，究竟應該怎麼安排比較有利，可以多加試算比較，才不會前面省小稅，後面繳大稅，甚至造成受贈者或繼承人的負擔。
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本文精彩內容來自 2021 年 8 月號《 Money 錢》，更多投資理財資訊，請鎖定 2022 年 9 月號《 Money 錢》
（圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：Winny；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
