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近年來房價不斷高漲，絲毫未見下跌的趨勢，但不論是自用還是做為投資標的，房屋的需求依舊逐漸攀升，其中老屋也是炙手可熱的房產類型之一，可是房齡高問題難免也多，要如何評估老屋到底能否買呢？挑屋 3 大重點一次看！

 

文 / House123

 

最近房市熱，不只預售屋、新成屋熱，連屋齡高的老房子，價格也屢創新高。到底老房子可不可以買？要注意什麼呢？

 

老屋 2 大優點

優點 1：坪數實在、總價低

老房子其實有很多優點，第一個，也是最大的優點，就是：通常坪數比較實在，尤其是沒有電梯的公寓！沒有公設這些虛坪！

• 公寓室內 25 坪：權狀 27 坪 x 25 萬 / 坪＝總價 675 萬

我們來做個試算：如果室內面積一樣都是 25 坪，沒有電梯的公寓沒有公設，就一個梯間，權狀可能買 27 坪就夠了。公寓行情假設一坪 25 萬，總價 675 萬。

• 大樓室內 25 坪 ：權狀 38 坪 x 40 萬 / 坪＝總價 1,520 萬

同樣的坪數，如果要買新房子，假設公設 35%，權狀就要買到 38 坪，才有室內一樣 25 坪的坪數！假設新成屋的行情是一坪 40 萬，總價就要 1,520 萬，是公寓的 2.25 倍！所以，坪數實在，連帶就會讓總價比較好入手！

優點 2：老屋集中在生活機能成熟的市區

很多老房子都是在早期就發展起來的市區，新房子比較多的，大部分都是在比較遠的、新興的重畫區，畢竟重畫區才有那麼多地可以蓋房子，所以，如果喜歡市中心的機能，加上總價的考量，可能就會考慮屋齡高的房子。

 

老屋 4 大缺點

不過，老房子的問題也不少，老房子有幾個主要的缺點：

缺點 1：漏水頻繁

漏水有分兩種，一種是來自於鄰居。例如：樓上鄰居漏下來的，可能是浴室、陽台或廚房，如果鄰居不處理，就會很麻煩。另一種 是：來自於室外的漏水。許多老房子的防水層，不管是外牆或是屋頂，經過風吹日曬雨淋，加上很多鄰居年久失修，導致漏水嚴重。漏水的問題可大可小，在買之前除了要先仔細看屋外，也要確認「現況說明書」上，屋主對於屋況的聲明。必要的話，覆看的時候，請師傅一起去估價，會比較精準。

缺點 2：結構安全須特別評估

不知道大家有沒有注意到，許多屋齡老一點的大樓都穿裙子（在外牆外面，多加了好幾圈網子，防止上面的磁磚掉下來。）除了磁磚掉落外，大家也擔心過去的建築技術規範，對於耐震的標準比較不嚴謹。加上鋼筋混凝土畢竟有它的使用壽命（畢竟我們的房子不像歐洲的古蹟，常常在保養維護）所以，地震來時總是會比較擔心。

缺點 3：管線老舊

很多人都知道，如果屋主已經 20、30 年沒有換過管線，裝潢時最好換一下，尤其電開關箱、電的迴路和總配電，最好都請師傅檢查一下。不過，只有我們自己一戶更換其實是不夠的。如果鄰居的管線老舊、不處理，導致用電安全發生危險，受害的可能是整棟鄰居。

缺點 4：對房子未來的保值性，沒有信心

如果現在屋齡已經 40 年，預計要住個 10 年，未來換屋時屋齡已經 50 年了，還會不會有買方願意買，也是許多人猶豫的原因。

 

老屋的評估重點

到底屋齡老的房子可不可以買呢？

評估重點 1：土地條件

屋齡高的房子，土地的條件真的很重要。大家都知道，房地產＝房子＋土地。當房子因為屋齡高，導致殘餘價值越來越低的同時，如果因為地點好、土地持份大，土地增值幅度大，這樣一來一往，房子整體還是有機會增值，甚至可能有機會和建商合建。我們有房子就有這樣的成功案例，改建後的房子價值是，原來老屋的 2.2 倍！但是，如果地點不好，或是土地持份不大，就比較不建議。

當然，土地條件除了看地點和土地持份坪數之外，還有土地使用分區、臨路寬度、街廓面積...，有很多的細節。所以我們購屋實戰班，即便教的是自住看屋和議價的技巧，還是有教同學如何透過地籍套繪圖和容積獎勵計算的方式，來評估老房子改建的條件。

評估重點 2：結構安全

房子不管要出租或自用，結構安全還是最重要的條件。大家普遍覺得房子屋齡高、結構比較不安全，不過，如果大家看花蓮和台南大地震倒的房子，甚至是 921 地震災情嚴重的社區，會發現屋齡其實都不見得特別老。以 20 出頭的屋齡來說，很多人可能不見得會把它歸類為「老屋」，反而旁邊屋齡更高的房子經過地震卻沒有倒。

關於房子結構的檢查，可以參考我們之前曾經邀請結構和土木雙技師的蘇技師，跟我們分享的影片。另外，這一篇文章「若台北發生震度 7 級地震，房子會「倒光光」嗎？」也非常值得大家參考，如果要買老屋，一定要看！

評估重點 3：不同的市場，對於老屋的接受度不同

在雙北，屋齡高的房子成交量仍然相對熱絡，因為發展得早，平均屋齡偏高，大家對於老屋的接受度比較高，甚至在台北市，每成交 2 戶，就有 1 戶的屋齡超過 30 年。但在其他縣市，例如桃園，屋齡 2 年以下的就佔了將近 3 成，每成交 2 戶，就有 1 戶的屋齡在 10 年內，和台北相反。或是像台中，你問很多台中的朋友，屋齡 25 年以上的房子考不考慮？他們可能直接畫叉。所以，不同的市場對於老屋的接受程度，也會影響房子未來增值的空間和賣屋的速度。

 

其他常見的問題

至於老屋的貸款條件如何呢？貸款條件：雙北＋近捷運之外，最好先詢問銀行。老屋貸款，其實跟地點有很大的關係。雙北，捷運有到的地方，真的不難貸款，成數還是有到 8 成、85 成，只是貸款年限可能從 30 年變 25 年或 20 年，因為銀行認為土地還是有價值。但是如果是捷運沒有到的地方，或外縣市，屋齡太高，真的比較不好貸款。所以，在斡旋之前，最好先問過銀行會比較放心喔！以上是老屋的優缺點分析，以及購買的評估。回歸到房子居住的安全（結構），和真正的價值（土地、坪效），是評估老屋的兩大關鍵！

 

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本文由 House123 授權轉載，原文 於此

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