(圖/shutterstock)

 

關於「人口紅利」

對於房價的影響

網路上有許多文章，分析的很精闢

大多是唱衰台灣房地產

其實，這些分析都非常有道理

大部分引用的國內外人口

與房價數據也都極具參考價值

這一篇文章並非錦上添花，

而是想結合「人口紅利」

所影響的「需求層面」，和「住宅存量」

所影響的「供給層面」

還有與房價密不可分的「資金動向」

一起來觀察房價的變化

在進行討論之前

我們先來看看

房價到底是怎麼決定的

 

繼續看下去...

 

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房價的決定因素

有學過「經濟學」的人都知道

所有商品的價格

都是由「供給」和「需求」來決定

雖然有所謂的「訂價」或「開價」

但如果沒有人買單

而供應的一方又想要賣掉這個商品

他就一定只能調降價格直到賣掉為止

 

與房價密不可分的

「資金動向」

房地產的價格，其實也和其他商品一樣

都是由「供給方」和「需求方」來決定

「供給方」是屋主或建商，「需求方」就是

可能為了投資或自住需求想要購屋的買方

不同於其他商品的是，每間房子都是獨一無二的

就算是同一個建案，因為樓層、格局、

面向的不同，每坪單價都有差異

不過，就算是獨一無二

買方還是可以有其他替代的選擇

 

 

跟「需求面」

息息相關的「人口紅利」

以上這些跟「人口紅利」有什麼關係呢？

「人口紅利」回歸本質，就是「人口結構」

分為「人口紅利」和「人口負債」

進而影響人口數量

當一個國家的「撫養比」小於 50% 時

也就是「依賴人口」佔「適齡工作年齡人口」

的比例小於 50% 時

勞動力資源豐富，稱為「人口紅利」時期

當「總撫養比」超過 60% 時

則進入「人口負債」時期

 

從「人口數」和「扶養比」

預測房價漲跌

從目前全球房地產網站觀察台灣房價走勢時

所引用的「信義房價指數」來看

如果以 2001 年第一季為基期

從 1998 年到 2012 年每年第四季房價指數

與該年度年底人口數、撫養比來看

雖然房價隨著人口成長與撫養比下降而上升

但是，房價仍有漲跌的波段

如果把時間序列再拉長

會發現就算台灣人口持續成長

房價並非無止境的上升

因為影響房價的因素很多

舉凡政治、利率、景氣、政策、稅率等等

並非純粹的人口數量和人口結構可以決定

 

 

與房價密不可分的

「資金動向」

由於房地產，不僅具有自住、自用的功能

同時也因為「保值」和「高槓桿」的特色

在游資多的時候，便成為資金聚集的標的項目

除了供給和需求的基本面外

「資金動向」對房價的影響

可能不會亞於前面兩者

 

結論

我們也希望台灣的房價能夠回到合理的價位

然而，與其說房價

決定於「人口」這個「實質需求」

不如說是決定於消化龐大「資金」

這個「假性需求」

在政府透過政策、

稅制、利率防堵資金集中在房市前

房價要大跌很難

 

累積經驗與功夫

才有籌碼等待機會來臨

 

 

本文由 house123  授權轉載，

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