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抓準「營建股」完工期就可能賺到波段報酬！
亞銳士(6171)下半年將進入營收認列爆發期
股價從 31.1 元，上漲至 2020.09.01 的 40.25 元，
中間還有發放 1.5 元現金股利，3 個月累計漲幅達 36%。
一般建商在新建案完工前，通常會採用預售的銷售方式，
觀察各地區房屋銷售狀況後，
再抓準「營建股」完工認列的爆發期，
提前佈局，抱一段時間就可能有不錯的報酬。
根據內政部統計的「房屋買賣移轉棟數」，
從 2019 年突破 30 萬棟的榮枯線後，
2020 年雖有肺炎疫情的影響，
但受惠於低房貸利率的環境，
上半年累計買賣移轉棟數為 14.04 萬棟，
相較 2019 年同期的 14.32 萬棟僅下滑 2%，
7 月則在經過 3 個月的年增率衰退後，重新迎來正成長。
再從各大都會區的預售屋銷售價格來看，
2020 年 Q2 台中市年增率達 20.59% 居冠，
季增率也有 24.13%，顯示台中預售屋銷售狀況不錯。
區域型建商亞銳士(6171)的建案主要就是以台中地區為主，
2020 年 Q4 將有 3 大新建案開始交屋
2021 年也還有 1 個新建案完工，
即將迎接久違 3 年的營收認列爆發期，
EPS 由虧轉盈指日可待！
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亞銳士(6171)：原為資訊產品代理銷售業務，
2012 年被大城建設收購後，轉型為營建廠商
亞銳士(6171)建案多數以台中市北屯區為主，
除受惠低利率環境，還有自住買盤的剛性需求鞏固
亞銳士(6171)成立於 1995 年，並在 2002 年掛牌上櫃，
原業務為資訊產品的代理及銷售，
2012 年被台中大城建設以公開收購方式取得過半股權，
並在當年 6 月結束代理業務，正式轉型為營建廠商。
大城建設為大城營建集團的一員，
與亞銳士(6171)同屬建設公司，
集團成員還包含大晟營造，主要負責內部的委託建造。
而以亞銳士(6171)主要推案集中於台中市來說，
台中近年發展快速，人口穩定增加，
已經躋身為全台第 2 大的城市，
2020 上半年移入人口數約 6 萬人，
其中移入地區最多的為北屯區，
主因交通有台 74 線、捷運綠線、台鐵高架化，
生活機能則有台中大巨蛋、漢神百貨、好市多，
重劃區也陸續規劃完成，吸引人口移入帶動自住房市需求，
而亞銳士(6171)未來建案多數是以北屯區為主，
除受惠低利率環境，還有自住買盤的剛性需求鞏固。
2015 年～2017 年：認列 3 大建案，
3 年內貢獻 EPS 達 2.36 元
亞銳士(6171)於 2013 年起陸續推出「一月春語」、
「四季山妍」、「七月沐樂」等 3 大建案，
並於 2015 年～2017 年之間完工交屋認列營收，
2018 年～2019 年則是持續銷售餘屋，。
其中，雖然建案從 2013 年開始推出，
不過建商認列收入是以「完工交屋」的方式，
預售屋銷售後，還得等房子蓋完並交屋後才能認列收入，
導致主要認列新建案的期間為 2015 年～2017 年。
其中 2013 年的營收主要來源為銷售土地，
2014 年因尚未有建案完工以及銷售土地，幾乎完全沒有收入。
展望 2020 年 Q4 至 2021 年 Q3：
3 大新建案將陸續交屋，貢獻 EPS 達 3.96 元
2020 上半年沒有新建案完工，EPS 為 -0.15 元
檢視亞銳士(6171)2020 上半年營運狀況，
Q1 營收 3100 萬元，年減 69%，EPS 為 -0.07 元，
主要收入來源為最後 2 棟的餘屋正式銷售一空，
Q2 僅有租賃收入 6 萬元，營收年減 99.9%，EPS 為 -0.08 元，
上半年因為營收規模過小，扣掉公司營運的固定成本後，
導致上半年累計 EPS 為 -0.15 元。
2020 Q4 將有 3 大新建案陸續交屋，
預估未來 1 年貢獻 EPS 達 3.96 元
不過 2020 年 Q3 已經有 3 大建案完工，
並預估 Q4 順利取得使用執照後開始交屋，
營收即將進入認列旺季，EPS 可望轉虧為盈，
新建案分別為「大城仰雲」、「八月小確幸」以及「十二月滿」。
「大城仰雲」：預估未來 1 年貢獻 EPS 為 1.79 元
「大城仰雲」雖然預估總銷金額有 24.45 億元，
不過土地是由大城建設提供，
房屋由大城仰雲委託大晟營造建造，
因此銷售金額僅分回 42%，約是 10.27 億元，
全案預估可貢獻 EPS 為 2.56 元，
依照目前銷售率 70%，預估 1 年內能完成交屋，
未來 1 年貢獻 EPS 為 1.79 元。
「八月小確幸」：預估未來 1 年貢獻 EPS 為 1.86 元
「八月小確幸」的土地同樣也是大城建設提供，
並委託大晟營造建造房屋，
能分回的總銷金額為 7.11 億元，目前已經完銷，
預估未來 1 年將可貢獻 EPS 為 1.86 元。
「十二月滿」：預估未來 1 年貢獻 EPS 為 0.31 元
「十二月滿」則為自有土地，
因此可以完全認列總銷金額的 4.79 億元，
但目前銷售率僅有 40%，
預估未來 1 年貢獻 EPS 為 0.31 元。
總結亞銳士(6171)上半年累計 EPS 為 -0.15 元，
Q3 預估因為沒有新建案交屋，EPS 與 Q2 同樣是 -0.08 元，
不過未來將於 2020 年 Q4 交屋 3 大建案，
並預估「大城仰雲」、「八月小確幸」以及「十二月滿」，
在交屋開始後，能在 1 年內完成所有預售屋的交屋程序，
總計將於 2020 年 Q4 至 2021 年 Q3 貢獻 EPS 達 3.96 元。
2021 年 Q4 將還有「四月泊樂」完工交屋，
銷售率約 70%，預估全案將貢獻 EPS 為 2.20 元
除此之外，2021 下半年還有另一個新建案「四月泊樂」將完工，
因為此案同樣是自有土地，可認列總銷 12.39 億元，
目前預售屋的銷售率約達到 70% 左右，
預估將於 2021 年 Q4 起陸續貢獻 EPS 為 2.20 元，
正好可以銜接前 3 大建案的認列期。
亞銳士(6171)本益比法價值評估：
未來 1 年本益比位階：平均最低之下
亞銳士(6171)過去因為獲利不穩定，
EPS 多數在 1 元以下，甚至是 0.5 元以下，
偶爾還會呈現單季虧損，
因此過去不適用於本益比的評估方式。
但預估亞銳士(6171)將於 2020 年 Q4 起有新建案入帳，
包含「大城仰雲」、「八月小確幸」、「十二月滿」，
使未來 1 年 EPS 可望達到 3.96 元，
2021 年 Q4 又有「四月泊樂」銜接交屋入帳期，
從 2020 年 Q4 至 2022 年都能呈現單季盈餘，
因此未來可以利用本益比法來估價。
我們可以將建商同業的本益比平均來當參考，
得出亞銳士(6171)近 10 年的平均本益比為 8.74 倍。
亞銳士(6171) 於 2020.09.01 收盤價是 24.80 元，
以預估未來 1 年 EPS 將達到 3.96 元計算本益比位階，
本益比 = 24.80 / 3.96 = 6.26，本益比位階：「平均最低之下」。
最後要提醒大家建商認列獲利的時間受完工時程影響，
也會受到屋主正式交屋時間不同造成認列期間有差異，
此外預估 EPS 是以目前銷售率為主，
未來也會持續銷售，並同時完成交屋入帳，
實際獲利還是以財報公告後為主，未來務必持續追蹤。
亞銳士(6171)：過去獲利表現不佳，
近 10 年平均殖利率僅有 1.10%
接著看亞銳士(6171)近 10 年的股利政策，
雖然 2015 年因完工認列使 EPS 達到 1.52 元，
不過為了保留更多現金作為購地及建案規劃，
當年度盈餘分配率也只有 2 成。
再加上 2015 年～2017 年雖然有 3 大建案完工，
不過總銷金額都非常低，導致 EPS 幾乎低於 1 元，
現金股利頂多只能維持在 0.2 元～0.3 元左右。
預估 2020 年 Q4 新建案交屋後，
2021 整年度 EPS 可望達到 2.77 元，
預估 2022 年盈餘分配率為 50%，殖利率達 5.65%
2020 年 Q4 將開始陸續有新建案交屋，
「大城仰雲」、「八月小確幸」、「十二月滿」等 3 大建案，
將於未來 1 年貢獻 EPS 達 3.96 元，
預期獲利中的 30% 在 2020 年 Q4 認列，
另外 70% 則於 2021 年認列，
因此 2020 年 EPS 為上半年累計的 -0.15 元，
加上預估 Q3 的 -0.08 元、Q4 的 1.12 元(3.96 元的 30%)，總計達 0.89 元，
2021 年 EPS 則預估至少為 2.77 元(3.96 元的 70%)。
若預期 2022 年將有 50% 的盈餘分配率，
2022 年的股利可望達到 1.4 元(2.77 元 X 50%)，
以亞銳士(6171) 2020.09.01 收盤價 24.80 元計算，
預估殖利率 = 1.4 元股利 / 24.80 元 = 5.65%，
但提醒一下此為預估值，實際還是以董事會決議為主。
重點結論：亞銳士(6171)將於 1 年內認列 EPS 3.96 元，
股價雖已開始反應，但本益比位階還在相對低檔
從亞銳士(6171)的股價月 K 線圖可以看到，
過去 2015 年～2017 年雖然有建案完工認列，
不過總銷金額不高，3 年貢獻 EPS 僅 2.36 元。
展望未來，2020 Q4 將有 3 大建案開始交屋，
「大城仰雲」、「八月小確幸」以及「十二月滿」，
按照目前銷售率估計，總計可貢獻 EPS 達 3.96 元，
此外認列爆發期將集中於 1 年之內，
不同於過去 3 個建案於不同的 3 年認列，
因此可以看到目前股價已經開始反應，
不過以本益比位階計算為 6.26 倍，
相較平均本益比的 8.74 倍，還在相對低檔。
另外，2021 下半年還有「四月泊樂」將完工，
預估會於 2021 年 Q4 開始交屋，
並於 2021 年 Q4 起陸續貢獻 EPS 達 2.20 元。
潛在風險：預售屋的交屋時間比預估還長
最後要提醒如果考慮買進亞銳士(6171)的投資人，
需要注意建案貢獻獲利的時間預估為 2020 年 Q4 至 2022 年，
如果實際預售屋的交屋時間比預估還長，獲利入帳時間將遞延。
