要投資什麼？

我到處尋找可以投資的工具，

並且一一的評估對我來說，哪一個投資類別的「可行性」最高。

 

「可行性」主要是評估「自己」能否找到該項資產成功的獲利模式、

能否具備完整執行的能力、

與能否承受可能發生的風險這三個角度去看。

所以一開始艾蜜莉其實沒有直接預設要投資股票。

 

世界的五大類資產

最後我歸納起來，在這個世界上，可以投資的金融資產共分成五大類:

一、房地產

二、債券

三、外匯

四、原物料

五、股票

 

投資工具的源頭就只有這五種，其他像基金、ETF、Reits、權證、期貨、選擇權、遠期交割外匯…等，都是本於這五大類資產所衍伸的金融商品。

 

房地產

先從房地產說起，近幾年台灣房地產高漲，

上至財團(土地開發商、建設公司)、

中至行銷機構(房仲、代銷、媒體)下至投資客，

大部分都有賺到錢。

 

成功的房地產投資要素

當時的艾蜜莉評估投資房地產，發現有一種可行的獲利模式:

 

1. 買進交通、生活機能好(地段好)的房子。

 

2. 計算房屋總價(含裝潢家具)，並比對附近的租屋行情。

 

3. 想辦法提高貸款成數、降低貸款利率。

 

4. 計算每個月可以收到的租金，

   如果大於每月攤提的貸款金額，

   則現金流為正數，這樣的物件適合買進持有。

 

5. 持續持有這樣的物件，每月收淨租金，

   等該地房地產價格上漲，則賣出賺價差。

 

如果可以完美的執行這個系統，賺取的淨租金以及買賣價差多了，

就可以把同樣的模式複製第2棟、第3棟、第4棟。

 

房地產投資需要具備的能力

要執行一筆完美的房地產投資，需要有幾個能力:

1. 要有比較大筆的資金，因為房地產在五大類資產中，算是單價最高的。

 

2. 和房仲長期配搭，優先保留好物件。

 

3. 精準判斷房地產物件優劣的眼光。

 

4. 正確的估價能力。

 

5. 用合理的成本裝潢以及採購家具。

 

6. 了解台灣及世界房地產的景氣循環歷史

 

7. 其他能力(如: 議價談判能力、基本房屋修繕能力、基本房屋買賣相關法律知識...等)

 

如果缺少上面任何一項能力，

房地產的投資計畫就不能完美的執行。

 

例如說需要大筆資金這一點，

小資金的人、剛出社會的年輕人想要做房地產投資的障礙度就很大。

 

雖然可以用「團購房地產」的方式降低自備款，

但團購也有他的壞處。

在土地、房屋共同持有的情況之下，

未來房屋在出租、買賣上的爭議也不少。

 

房地產投資的核心--精確判斷房地產物件優劣的眼光

「精確判斷房地產物件優劣的眼光」這一點是整個投資的關鍵核心，

但是很困難，需要有很多經驗。

我聽過一個說法，為了要練習這樣能力，

至少要看過100間房屋以上，並且都先不要買，

每一間拍照、做心得筆記，

然後輔以看書、查資料，再請教有經驗的朋友。

 

房地產和股票不一樣的地方是，

股票每一張之間沒有分別，但房地產的物件，

就算是同一個地段、同一個建商所蓋，樓層、格局都會有細微不同，

這對價格和買賣的容易程度都會有影響。

 

決勝負的關鍵--正確的估價能力

另外，「正確的估價能力」也是決勝負的關鍵，

好的資產在買進的同時就決定了將來的利潤。

但是房地產到底要怎麼樣估價呢？以下簡介幾種常用的方式:

 

(1)參考標的物區域及周邊最近的成交價格

內政部有一個「不動產交易實價查詢服務網」，

可參考要交易的房子附近物件平均每一坪的價格，最大略的估算。

 

(3)由租金反推法

假設月租金3萬的住宅，

投資報酬率抓5%，房價約為(3*12/0.05=720萬)

 

(4)預售屋價格反推法

預售屋價格*1.1~1.2=新成屋價格

預售屋價格*(1-房屋使用年限/房屋耐用年限)=中古屋價格

通常預設房屋的耐用年限為50年。

 

房地產買賣，不只是房地產本生的價格才是成本，

其他像裝潢、家具成本、貸款方式及利率，

政府的稅率、代書的費用…等，都要仔細精算包含其中。

 

那最後為什麼我沒有投資房地產？

以上只是粗略的房地產投資簡介，

實際上要完美的執行房地產投資，要注意的細項很多。

 

最近新聞、雜誌等媒體，

有大量的「投資房地產達人」出來分享在房市大賺錢的心得，

 

但我要提醒大家，任何投資都「不會保證只賺不賠」，

所以任何金融工具在投資之前，

除了了解他的獲利模式之外，更要注重風險。

 

投資房地產的主要風險有:

資金週轉不靈風險、

利率風險、法令的轉變、

天災人禍(地震…等)、房客管理風險

 

在評估完房地產投資的風險之後，

當時我發現以自己的能力，

萬一發生這些風險並無法解決，等於冒著高風險投資，

所以打算等到有一天我有能力處理這些事的時候再進行。

 

不過經過多年之後，現在的我也不打算投資房地產了，

一方面是房地產已經過熱，更重要的是考量道德性因素。

 

若退休的老夫婦買一、兩間房子收租，

領取被動性收入安度晚年也無可厚非，

但如果心態上專門以賺取價差為主，

我就會成為房地產泡沫的推手之一，因此考量之下，就不執行這一項投資了。

那除了房地產之外，那外匯、原物料、股票等其他金融投資工具，

我適不適合投資呢？剩下的就待下回分解了

 

(待續)

 

如果對於房地產有興趣的朋友，可以參考這篇 「租屋好 還是 買房好」

 

【小資女艾蜜莉—價值投資法 系列專文】撰寫中

Ch1. 初學者走入投資之路

1-1 艾蜜莉，一個從投資不順，到6年內累積400多萬元資產的小資女故事

1-2 增加財富的方法五花八門，改走哪條路呢？艾蜜莉告訴你，找對方法，提前達到財務自由不是夢！

1-3 艾蜜莉：為何我不投資房地產？

1-4 債券 (上)：債券和債券基金的差別？艾蜜莉精闢的分析債券給你聽！

1-5 債券 (下)：債券可以實現長期平均6%的報酬？快來看看債券的投資攻略

 

Ch2. 艾蜜莉分享投資方法

2-1 萬事起頭難，如何以初學者之姿事半功倍？艾蜜莉的投資SOP分享告訴你

2-2 成長型，還是低估型價值投資？一次搞懂兩種策略

2-3 價值投資者的聰明法門在這裡：用基本面選股，籌碼面選買進時機

2-4 股市破檯投資法：一樣是投資，決定你成為資產的巨人或侏儒

2-5 艾蜜莉的投資老師：私房書單助你一臂之力

 

Ch3. 艾蜜莉的股價評估方式

3-1 艾蜜莉的股價評價模式分享

3-2 艾蜜莉的本益比算合理股價教學

3-3 艾蜜莉教你，3分鐘學會用歷年股價法算合理股價

 

Ch4. 艾蜜莉投資實戰教學

4-1 9000多點大多頭想存股？ 以存股首選中華電(2412)為例

4-2 自訂觀察清單，艾蜜莉教你找到好股票、好價錢的絕活

4-3 我用艾蜜莉定存股，篩出理想股票，好公司、好價格一網打盡！

4-4 艾蜜莉用7種控制風險、2種情況，告訴你定存股何時該停損

4-5 艾蜜莉的算股密技！免費軟體教學，面面俱到的價值投資法則邁向穩定獲利