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冠德(2520)受惠台灣房市熱絡，百億元新建案即將完工入帳

台灣政府過往為了打擊投機客炒房，各主管機關在 2020 年底開始陸續調整「金融機構不動產貸款」針對性審慎措施。另外，2021 年中旬及 2023 年中旬分別有房地合一稅 2.0(主要將房屋交易高所得稅率持有期間拉長)、平均地權條例修法(主要限制換約轉售)正式上路，但都無法有效壓抑房市，甚至近期「營建指數」創下 2009 年以來新高，暗示房市熱絡跡象未減，勢必蘊藏著不少投資機會。

 

由於建商認列獲利的方式與一般公司不同，主要是以「交屋」為認列獲利的基準點。簡單來說，即便建商在蓋房子期間預先銷售房屋，但實際認列獲利的時間點仍要等到建案完工後向客戶交屋才行，也因此獲利波動度較高，不過在完工高峰的年度則很有機會看到獲利大幅成長。綜觀台股相關業者，目前最受市場矚目的非冠德(2520)莫屬，公司即將有百億元大案於上半年開始交屋，獲利空間可期。

 

本篇文章將帶給讀者 4 大重點：

1. 營建產業：台灣房市處於量價齊揚的榮景
2. 冠德簡介：北部大型建商，積極參與捷運共構及都更案
3. 冠德 2023 年營運：新建案總銷的低谷
4. 冠德 2024 年展望：心天匯將於上半年入帳，帶動獲利創歷史新高

 

營建產業：台灣房市處於量價齊揚的榮景

根據中央銀行每月所公佈的「消費者購置住宅貸款」數據，顯示 2023 下半年以來年增率明顯上升，主因受惠財政部推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」升級版，目前已經於 2023/08/01 正式上路，內容包含擴大青年購屋貸款最高額度、延長還款年限、延長寬限期以及利率補貼等 4 大面向。

 

另外根據國泰房價指數、信義房價指數統計，顯示台灣不論是新屋、中古屋的價格皆保持正向成長，尤其在 2020 年爆發疫情後，高通膨導致建商成本提升，並在剛性需求穩健的情況下，順利將增加的成本轉嫁給消費者，使現在的營建產業呈現量價齊揚的榮景。

 

冠德簡介：北部大型建商，積極參與捷運共構及都更案

冠德成立於 1979 年，並在 1993 年掛牌上市。公司主要推案地點集中於雙北地區，除了一般住宅外，也經常參與捷運共構聯合開發及都更案，或是與大型業主合建大型開發計畫。另外近年也有朝中部發展的跡象，例如投標參與台中捷運聯合開發案。

 

旗下擁有重要的 2 間轉投資公司，分別為持股 34.18% 股權的甲級營造廠根基(2546)，以及持股 84.02% 股權的環球購物中心。其中根基除了承攬冠德建案之外，也有許多公共工程、廠辦案，且因為冠德對其董事席次過半，是以合併財報的方式認列營收。至於環球購物中心共有 8 座商場，包含新北中和、板橋車站、南港車站、桃園 A8、桃園機捷 A19、林口 A9、新左營車站、屏東，由於具有車站的交通優勢，因此來客量相當穩定。

 

冠德 2023 年營運：新建案總銷的低谷

回顧冠德 2023 年累計前 3 季財報數據，營收 139 億元(YoY-1.5%)；毛利率 28.6%(YoY 下滑 0.3 個百分點)；營業利益 25.7 億元(YoY-4.8%)；稅後淨利 14.5 億元(YoY-9.5%)；EPS 為 2.68 元。

 

營運衰退主因新建案數量較 2022 年下滑，2023 前 3 季僅有 1 項總銷 18 億元的冠德天韻(完銷)新建案完工， 其餘則是先前完工建案遞延的交屋以及成屋去化，包含冠德文心綻(完銷)、冠德大直湛(銷售率 60%)、謙臻邸(完銷)、冠德信義(銷售率 30%)，另外加上轉投資根基、環球購物中心的營收挹注。

 

近期公司公告 23Q4 營收達 56 億元(QoQ+12.6%，YoY-24.2%)，季增主因子公司根基(毛利率較低)迎來傳統旺季，而冠德雖有總銷 50 億元的冠德安沐居(銷售率 50%)完工，但接近年底影響使部份獲利遞延至 2024 年認列，因此預估 EPS 季減 17.5% 達 1.18 元。

 

冠德 2024 年展望：心天匯將於上半年入帳，帶動獲利創歷史新高

展望冠德 2024 年營運，預計總銷達 130 億元的新建案冠德心天匯(銷售率 55%)將於 24Q2 開始交屋，由於該案土地取得時間較早(成本低廉)，且屬於當地指標性產品，近期單坪售價有調漲跡象，從 60～63 萬元提升約 9% 至 66～68 萬元，預估毛利率有望接近 4 成，考量目前銷售熱絡，年底前可望完銷並完整交屋認列。

 

至於目前手上主要成屋包含冠德安沐居、冠德信義、冠德大直湛，剩餘銷售金額分別為 25 億元、140 億元、8 億元，預估 2024 年可分別去化約 20%、10%、10% 的案量。其中冠德信義為一層一戶的高坪數、高單價豪宅案，為了加速銷售進度，公司在 2023 年將 F 棟(152 坪)改為較小坪數(70～80 坪)的建案來銷售，若銷售狀況不錯，未來也有機會將現有的 B 棟、C 棟作更改。

 

另外，轉投資的根基營造廠在建工程訂單創下歷史新高，工程分類為住宅 2 成、土建與其他皆為 4 成。在公部門方面主因受惠「前瞻性基礎建設」計劃，承包台南鐵路地下化、嘉義鐵路高架、西湖溪橋改建工程等案，至於廠辦案則主要受惠台積電(2330)積極擴廠。

 

預估冠德 2024 年每股淨值為 42.44 元，股價淨值比有望朝 1.4 倍靠攏

整體而言，展望冠德 2024 年營運：1)總銷 130 億元的「冠德心天匯」，目前銷售率 55%，將於 24Q2 開始交屋入帳，考量銷售熱絡有望於年底前完銷；2)其他成屋包含總銷 50 億元的「冠德安沐居」、總銷 200 億元的「冠德信義」、總銷 20 億元的「冠德大直湛」，預估將於 2024 年分別去化 20%、10%、10% 案量；3)轉投資根基(2546)在建工程訂單創新高將穩定挹注營收成長。

 

預估冠德 2023 / 2024 年 EPS 分別為 3.86 元(YoY-10.4%) / 8.04 元(YoY+108.3%)，並預估 2024 年每股淨值為 42.44 元，2024.01.12 收盤價 39.10 元，股價淨值比為 0.9 倍，考量公司獲利有望創新高，參考 2020～2021 的利高峰時期，未來股價淨值比有望朝 1.4 倍靠攏。

 

冠德技術分析與總結：預估 2024 獲利創高有望帶動股價一路向上

在技術分析方面，冠德自政府推出的「新青安貸款」政策上路後，股價於 2023 年 8 月便一路向上，過程中雖遇到獲利了結賣壓，但經過幾個月的整理仍可再度突破頸線。考量未來隨著百億元大案的「冠德心天匯」即將交屋入帳，且全年高機率完銷並帶動獲利創新高，可望持續吸引買盤進駐。觀察股價慣性容易在成交量明顯放大後回檔至 20MA 後再上，目前剛好已完成回測 20MA 之目標，可視為相對低風險的佈局位置。

 

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