【我們想讓你知道】
你想過投資股票也能有「血輪眼」、「見聞色」,讓你能預知未來嗎?營建股的獲利資訊較一般公司透明公開,投資人能輕易捕捉營建股的領先資訊,在股市搶占先機、提前布局。
撰文:邏輯投資
如果有一種股票族群,它能夠提供你各種領先資訊,讓你能評估合理價值並從容布局,你會不會心動呢?如果你能理解「營建股」的投資邏輯,你或許也有機會成為茫茫股海中的「大預言家」。
一般在研究一家企業如製造業,想預估公司的未來獲利,我們必須估算其產品組成、銷量、單價及成本,但這些資訊多數是公司機密,難以直接取得,因此多半只能透過電訪、法說會或同業比較等方式,盡可能取得相關資料進行估算,或是從財報數字以及變化趨勢推估。
但研究營建股就不同了,營建股的公司也就是所謂的「建商」,他們的產品就是「建案」,通常可以分為「新成屋」跟「預售屋」。從建案的角度來思考,所謂的「銷量」其實就是指已經銷售出去的戶數及車位數;「單價」就是指每一戶或車位的銷售價格;「成本」是指建商購入土地及興建開發的相關費用。
一般公司銷售資訊難取得 營建股獲利來源較公開
上述資訊我們可以從公開資訊當中,包括年報、法說會簡報、媒體報導,得知建商預計推出的建案與完工時間,通常建商還會提供該建案的預估銷售數字,稱為「總銷」,其實相當於「營收」的概念,該建案若能全數完銷並順利交屋,那麼「總銷」就會化為「營收」入袋。
至於銷量與單價就更簡單了,自從我國於2012年8月1日開始施行「實價登錄」制度後,就可以透過內政部、地方政府或「樂居網」等實價登錄平台,直接查詢每戶建案與車位的銷售價格,並且可以同時掌握其銷售進度,這可比一般企業要透明多了。
「成本」也不難查詢,我們可以從「公開資訊觀測站」的重大訊息公告,查詢到建商購入土地與發包工程的時間點及成本,部分建商甚至會在「公開說明書」直接披露各建案的毛利率,讓你連算都不用算。
從「存貨」挖出潛力建商 股價反映前提早布局
但上市櫃公司約有70檔營建股,難道必須每一家建商、每一筆建案都翻出來看嗎?其實不用,我們只需要發掘其中具備潛力的建商即可。
對建商來說,最重要的「原料」就是「土地」,只要土地夠多或者不斷增加,就代表建商有能力持續推案創造營收。「土地」會記錄在財報當中的「存貨」項目,當一家建商的「存貨」不斷增加,股價卻無明顯反映,就值得留意。
例如我們可以在財報中發現,新潤(6186)的存貨金額於2020年開始大幅增加並維持高水位,但股價是從2022年9月才開始上漲並逐步反映公司潛在價值,代表投資人有機會透過存貨水位的變化提前布局,並獲取倍數以上的投資報酬率。
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談到「土地」,本文接下來要介紹潛力股南港(2101)。
南港是一家老牌公司,手上握有早期取得的廉價土地,特別是位於台北市「東區門戶計畫」的南港舊廠區土地,面積達到1.34萬坪,扣除捐地後的面積為9,479坪,位置緊鄰三鐵共構(高鐵、台鐵及捷運)的南港車站,具有相當高的開發價值。
南港於2011年啟動開發計畫,2015年9月取得建築執照,並將建案名稱定為「世界明珠」,規劃興建包括辦公大樓、商場及住宅在內的8棟大樓,並預計2024~2026年分階段完工,全案進度已達7成。根據官方預估,全案總銷將高達800億元,而財報資料則顯示本案土地成本僅約67.8億元,利潤相當可觀,值得讀者研究評估。
邏輯投資小檔案:
資深投資人,投資時間16年,原為存股族,現為價值投資者,擅長發掘營建股、冷門股及成長股。經營方格子vocus專欄「邏輯投資」、FB粉絲專頁「邏輯投資」。
(圖片來源:ShutterStock 僅示意 / 內容僅供參考,投資請謹慎為上)
文章出處:《Money錢》2024年4月號
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