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mREITs可視為金融股中很小的分支，這類商品槓桿高，單一產業的風險很大，而且高配息並不代表高報酬，股價反而因此長期往下。如果真的看好這個產業，最多小比例配置即可。
撰文：張遠
抵押貸款房地產信託基金（Mortgage Reits，簡稱mREITs）是REITs（房地產信託基金）的一種，台灣掛牌ETF中，目前只有復華富時不動產ETF（00712）投資於這類資產。
有些投資人誤以為它配息高，屬於高報酬低風險，或是從名稱誤以為是買房收租。本文將說明這類資產的特性，以及是否適合長期投資。
特性1：開槓桿賺利差 風險比想像高
mREITs雖然也是REITs，但與一般權益型REITs投資於實體的房地產很不同。mREITs雖然可視為是一種基金，但其實類似於某類金融公司的股票，這類公司投資於房地產相關的貸款和債券，這些標的本來收益並沒有很高，但它們會先設法貸款開槓桿來投資，然後賺取利差，使得配息得以增加。
因為借錢開槓桿投資，且有些mREITs槓桿倍率甚至有可能到7、8倍以上，所以雖然投資標的大多是較穩的債券，卻仍是風險不低的標的。
例如在金融海嘯以及2020年的Covid 19影響下，mREITs都因為產品違約以及市場恐慌造成的資金周轉不靈而嚴重下跌。當時美國有不少mREITs的高配息槓桿ETF和ETN（指數投資證券）因嚴重下跌而被清算。
特性2：升息時成本增高 但降息未必是利多
此外，利率上升時，mREITs的槓桿成本會升高，且投資的債券有可能下跌，通常較為不利，因此2022年也又有一波下跌；而在降息時，對於一般投資於房地產的REITs來說，降息減低房貸利率，通常是利多，因此今（2024）年中以來一般REITs就明顯漲了一波。
mREITs也有上漲，但上漲反而不那麼明顯。因為mREITs雖然會因為利率下降，降低槓桿成本，但同時投資的貸款類產品，也可能因為利率下降，使收益逐漸變差。因此和利率之間的關係沒有那麼確定。
特性3：高配息並非高獲利 長期股價必然向下
有些投資人看到它配息很高，會覺得就算股價不上漲，光拿這些配息報酬也很好，但不幸的是，mREITs是一種平均長期股價會向下的產業，它的ETF也是。
為什麼呢？因為作為REITs，美國政府要求90%的應稅收益拿來配息，mREITs的確因為開槓桿買債券，擁有很高的現金收益，但這不代表它的獲利也有這麼高，像是債券的違約、價格下跌等因素，甚至在虧損的狀況下還是得要配息。
再加上mREITs所投資的是固定收益類資產，本身不像一般REITs所持有的房地產長期還會增值，這些因素造成大多mREITs長期下來配息都高於公司整體獲利，也難怪股價會長期呈現下跌了。
如下圖所示，美國上市的mREITs ETF REM，從2008年的價格近200美元，到今年10月10日只剩22.89美元。
特性4：稅務成本高昂 侵害總投資報酬
00712在2023年的全年費用率（包括一般成本以及交易成本）是0.39%，其實並不算很高，甚至比美國的對應標的REM的0.48%還要便宜。
但在ETF公開說明書可看到，它2023年的投資總成本竟然是「4.03%」，會這麼多，其實不是投信收這麼多的錢，而是「稅務成本」很高，因為美國政府會針對美國公司股息對台灣投資者收取30%的稅，mREITs超過10%的高配息，就造成每年高達3%～4%的稅務成本，對於整體投資報酬很不利。
綜上所述，並不建議投資人投入大量資金到00712這樣的ETF，如果真的看好這個產業，最多小比例配置即可，相較之下，還是比較建議投資整體大盤或一般REITs的ETF為主。
（圖片來源：Shutterstock僅示意 / 內容僅供參考，投資請謹慎為上）
文章出處：《Money錢》2024年11月號
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